中国楼市一片低迷 新外资改长线投中国房市

2008-06-28 来源:gtobv.com 作者:gtobv

    楼市一片低迷。近日，巨富李嘉诚旗下和记黄埔开发的上海豪宅御翠豪庭，销售成交均价被逼直降1万元/平方米以上。

    无独有偶，最近花旗、高盛以及摩根士丹利也开始将在中国的大型物业投资变现，被疑为外资开始从中国房地产行业“跑路”。

　　然而本报记者获悉，就在多家外资看空中国地产行业时，黑石集团、凯雷集团、新加坡政府产业投资有限公司（简称GIC）等却在巨资大幅增加对中国房地产的投资。

　　“现在中国地产市场的状态其实是一个机会，拿地成本比去年低了，但中国经济仍然看好。未来的中国地产公司会在风险控制和高业绩中追求平衡，演变出自身的生存模式。”新加坡政府产业投资中国区投资部李国绅认为。　　

　　部分外资套利抛售物业

　　近日，李嘉诚低价抛售上海豪宅御翠豪庭前，其旗下的香港上市公司和记港陆曾公告称，已于5月16日与美国投资基金“亚太置地”旗下公司签订协议，以约49.57亿港元价格，出售位于上海长乐路的“世纪商贸广场”写字楼物业。

　　2005年，和记港陆以3亿美元的代价购入该物业，虽然转手之间预计套利为21亿港元，但据权威数据显示，今年一季度上海甲级写字楼平均售价已达51000元/平方米左右，李嘉诚此举有低价逃离之嫌。

　　“以世纪商贸广场所处的位置来看，其单价明显低于市场售价。李嘉诚疑似抛售旗下物业。”一上海开发商表示。

　　而今年以来，花旗、高盛两大投行分别出售了其在上海的大型办公物业，摩根士丹利也开始将旗下地产投资变现。据记者了解，花旗还有进一步变现旗下中国地产投资的计划。

　　京展担保集团地产分析师戴晓光则认为，近期外资在中国的套现行为，应该是受次贷危机影响造成巨大账面损失，在高位获利抛售旗下已增值物业，收回资金救火本土；而李嘉诚旗下仅上海还有两个含金量十足的巨型房产项目：竹园地块和真如地块，目前均处于开发初级阶段。李嘉诚套利一部分旗下物业，应是回笼资金集中做大型长期投资。

　　GIC数百亿新投楼市

　　“实际上目前并非是外资在“跑路”，反而是外资因为受到中国政府限制，很难进来。目前正有一些新的外资基金通过与本土地产商合作的模式，或者接手转手物业来进入中国地产市场。”戴晓光说。

　　而目前李嘉诚等外资转手的项目接手方依然还是境外机构，如美国投资基金“亚太置地”旗下公司接手李嘉诚旗下“世纪商贸广场”。

　　戴晓光认为，花旗等首批进入中国市场的境外公司基本上是纯投资基金，而目前新的接手者则是更转向长线投资的基金。外资对中国房地产并非单纯的看空。

　　“我们是资金投资者，选择与国内的开发商合作的模式在中国地产市场进行投资。因为中国市场还没有达到成熟阶段。目前合作伙伴主要是首创置业。”李国坤说。

　　近日，GIC和首创置业在全国五城市同开“国际城”后，又在北京环线市场联袂推出三个地标大盘：缘溪堂之中国皇室居住文化典范、和平大道之北京的世界门、A-Z Town之CBD的新极区。

　　李国坤认为，中国现在最新的市场状态是一个机会，例如现在拿地的成本就比去年低了，但是中国的发展并没有大的转变，经济仍看好。“作为长期投资，中国还是很主要的市场。”

　　而据本报记者从首创置业了解到，在与GIC的项目合作中，双方的持股比重和资金投入比重分别是51∶49，GIC仅在成都国际城中的投入将达60亿元。如此算来，仅近期，GIC在中国的投入将达数百亿。

　　仅在首创置业的三个地标大盘项目中，国际资源整合力方面，除了携手新加坡GIC，日本伊藤洋华堂、西班牙波菲等跨国公司也有涉足。

　　除了GIC，凯雷房地产基金在积极介入一线城市楼市的同时，也表示将会积极关注二线城市。今年4月，凯雷刚刚以近20亿元的价格从印尼三林集团手中购得上海济南路8号西苑项目，还将进一步介入青岛等二线城市。

　　近日，因亚洲多国房地产开发公司面临资金枯竭问题，全球最大并购基金黑石公司表示，其中有获利机会，准备对包括中国、日本等国的房地产公司进行股权投资。

　　一家权威的国际不动产研究机构认为，中国地产市场虽然表现低迷，但回报仍然很高，加上此前外资收购多是用美元买入，随着近期人民币升值速度明显加快，回报实际更多。“即使不计算物业增值部分，单单人民币升值影响已经相当巨大。”

　　新进外资趋向长线投资　

　　在业内人士看来，离开中国房地产行业的是热钱，而随着中国楼市泡沫的破灭，市场逐渐趋于稳定，更多新的外资进入将趋于长线的稳定投资。

　　“我们有资金实力，可以长期持有，用钱来养地，风险承受力度很强，能够放长线。因为一个项目是做五年八年的，不是一年两年的。”李国坤如是说。

　　而在首创置业相关负责人看来，从GIC与首创置业投资产品价值层面来分析，三座地标大盘都具有长久性、标志性、传承性和垄断性，因此未来升值空间巨大；从公司运营层面来分析，2008年度首创北京将在实际营运中，全力推进多盘复合运作模式，不仅实现稳健的销售业绩，更要探索出多盘复合营运的标准模式。

　　“其实不同类型的地产都有其投资模式，我们有持有型的物业：办公楼、酒店和商业地产。我们在风险控制上是多样化的做法，从而追求一种平衡。我们最大的优势应该在持有型物业方面。未来的中国地产公司会在风险控制和高业绩中追求平衡,演变出自身的生存模式。”李国坤表示。

　　凯雷相关负责人也称，目前，凯雷在中国的10个地产项目大部分位于二线城市，凯雷十分看好中国中长期的房地产市场。”

　　据权威机构统计，仅今年一季度，房地产业企业获得的外资投资金额最多，达到4.4亿美元，占一季度外资投资总额的32.6%。

　　戴晓光认为，更多的外资正在增加投资，GIC、凯雷在中国地产市场的投入特点是个代表，未来的中国地产市场，投机基金和热钱将会逐步退出，而更多进入的外资更趋于稳定和长线投资。